Почём квадратные метры для народа?
В Украине спрос на недвижимость резко упал, исключение — Киев
29.01.2015 в 14:12, просмотров: 1633Прошлый год для рынка недвижимости был не просто неудачным, а провальным. Так, на первичном рынке жилой недвижимости аналитики зафиксировали резкое сокращение количества сделок. Причины — нерешительность потенциальных покупателей, удорожание жилья на 40–80% и отсутствие кредитования. Не лучше обстоят дела и в сегменте коммерческой недвижимости.
В 2014 году застройщики ввели в эксплуатацию на 30% больше жилья по сравнению с прошлым годом, рассказал заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Дмитрий Исаенко. Но покупательский спрос все равно не успевает за предложением. По данным компании Arpa Real Estate, за 11 месяцев в Киеве было продано 11,9 тыс. квартир (7,3 тыс. — на первичном рынке и 4,6 тыс. — на вторичном), тогда как за январь-ноябрь 2013 г. — 29,3 тыс. (14 тыс. и 15,3 тыс. соответственно). Статистика по регионам также патовая: как свидетельствуют данные риелторов, ситуация в городах-миллионниках мало чем отличается от столицы. Сокращение продаж связано с несколькими факторами: отсутствием кредитования, нестабильной политической и экономической ситуацией в стране, серьезным подорожанием жилья. Около 60% застройщиков привязывают цены на недвижимость к курсу валют, говорит почетный президент девелоперской компании «Столица» Игорь Лысов. Эти игроки, как правило, привлекают финансирование в валюте преимущественно у крупных частных инвесторов или в банках.
На 30–40% поднялась в цене недвижимость и у компаний, которые не ориентируются на курсовые колебания. Таким образом, строительные организации учитывают повышение стоимости топлива и импортных материалов. Застройщики попросту не смогли оперативно отреагировать на тенденцию резкого сокращения продаж. Работы по домам, которые вводятся в эксплуатацию в этом году, были начаты три года назад: около года занимает проектирование и два года — строительство, - поясняют специалисты.
До конца года в Киеве пустовало 9% торговых площадей. Многие ретейлеры приостановили реализацию своих планов развития, а другие и вовсе ушли из Украины. Например, в 2014 году свои торговые точки закрыли одежные сети Bosco Sport, Esprit, OVS, River Island, обувная сеть Minelli и другие.
Отельный сегмент не стал исключением в общей негативной тенденции. «Такого низкого показателя в гостиницах я не припомню», — признается исполнительный директор Ассоциации звездочных гостиниц Дмитрий Прохоров. По его прогнозам, в минувшем году средняя заполняемость даже столичных трехзвездочных гостиниц составила всего 40%, а четырех- и пятизвездочных — 32 35%. Ранее эти показатели не опускались ниже 50%.
В Украину туристы практически не едут, делится своим наблюдением вице-президент по гостиничному бизнесу компании VS Energy Олег Болотов: «В некоторых гостиницах на их долю приходится около 40% от общего числа гостей». Согласно данным Управления туризма Киевской горгосадминистрации, за 9 месяцев нынешнего года Киев посетили около 1 млн. туристов, что на 40% меньше по сравнению с тем же периодом 2013 г. Ситуация могла бы быть еще хуже, считает президент компании «Дубль W» Владимир Горащенко: «Например, во время кризиса 2008-го заполняемость гостиниц в Праге и Будапеште составляла 12–18%, что уж говорить о Киеве».
В сегменте складов ситуация на протяжении года практически не изменилась: как и два года назад, под Киевом пустует каждое третье помещение.
Сложившаяся ситуация вынудила риелторов идти на уступки своим клиентам. Чтобы удержать арендаторов, нужно выработать комплексный подход: предоставлять скидки, проводить различные маркетинговые программы (розыгрыши, фестивали, детские праздники и т.д.), которые позволят привлечь посетителей и увеличить товарооборот арендаторов. «Ввиду большой стоимости инвестиций в новый магазин и высоких рисков арендаторы очень осторожны в открытии новых объектов», — отмечает директор по аренде компании Arricano Real Estate Юлия Счастливая.
Спрос на недвижимость в наступившем году будет зависеть от курсовых колебаний и завершения активных боевых действий на востоке Украины. Риелторы считают, что после стабилизации ситуации в стране количество гостей в столичных отелях начнет расти не ранее чем через полгода-год. До этого времени гостиницы все-таки вынуждены будут демпинговать.
По мнению заместителя генерального директора компании ТММ по маркетингу и стратегии Алексея Говоруна, в следующем году большая часть застройщиков, вероятнее всего, не будет браться за реализацию новых проектов. «Строители постараются завершить свои объекты, в худшем случае — заморозить их на некоторое время», — уверен эксперт. Это может привести к сокращению нового предложения через несколько лет.
Однако, несмотря на политическую нестабильность и экономический кризис, жизнь все-таки не останавливается. Находятся те, кто не хочет откладывать приобретение заветных метров в долгий ящик.
Итак, на что же необходимо в первую очередь обратить внимание перед покупкой жилья и как подстраховать себя от возможных неприятностей в дальнейшем, особенно, если вы покупаете жилье по «кризисной», более дешевой цене.
Прописанные в покупаемой квартире. Перед покупкой обязательно проверьте, кто зарегистрирован в квартире. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, то обязательно должно быть разрешение опекунского совета на продажу жилья и выписку детей из неё. Если вдруг в квартире прописаны бывшие хозяева или, что еще хуже, «левые» люди, не являющиеся собственниками жилья, то это повод отнестись к проверке квартиры со всей серьёзностью. Также тревожным звоночком для вас должен стать тот факт, что бывший собственник был выписан по решению суда. Сразу возникает вопрос - почему он не выписался сам? Проверьте, не был ли кто-нибудь выписан из продаваемой квартиры в связи с отбыванием срока в местах лишения свободы. Согласно действующему законодательству, по возвращении из мест лишения свободы он имеет полное право прописаться в квартире и проживать в ней.
Перепланировка в квартире. Многие люди обустраивают квартиры под себя, и, для этого, делают перепланировку при ремонте квартиры. Поэтому обязательно попросите техпаспорт и проверьте соответствие данных БТИ реальной планировке. Сам техпаспорт для совершения сделки купли-продажи не нужен, но если в покупаемой недвижимости была сделана перепланировка, то в последующем вам придётся потратить много времени, сил и денег, чтобы ее узаконить. Если же сделанные бывшими хозяевами изменения вас полностью устраивают и вы не боитесь последующих проблем, то, мотивируя будущими затратами, сбивайте цену у продавца на предполагаемую сумму затрат.
Собственность, купленная в браке. Если квартира, которую вы собираетесь купить, была приобретена в браке, на её продажу требуется согласие второго супруга-собственника. Даже, если вы дадите задаток, подписать договор должны все собственники квартиры, а не один, чтобы впоследствии никто из собственников не заявил, что он был против продажи и не давал своего согласия. Если кто-либо из супругов умер, то на его часть должен быть договор о принятии наследства.
Квартира принадлежит собственнику по наследству. Если понравившаяся вам квартира принадлежит собственнику по наследству - проверьте, на каком основании. Это завещание или наследование по закону? Вы должны знать, от какого ещё наследника можно ждать обращения в суд с требованием восстановления пропущенного срока вступления в наследство. Как правило, узнать это очень сложно, поэтому лучше на всякий случай подстраховаться. Подпишите с собственником соглашение, согласно которому в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших права на него, он обязуется передать им часть суммы, полученной за недвижимость пропорционально наследству.
Запреты на продаваемую квартиру. Очень часто на недвижимость могут быть наложены запреты на продажу. Это не страшно, но, если вы дадите задаток, а потом окажется, что запрет снять нельзя, а деньги уже потрачены, возникнет проблема с возвратом суммы. Запрет могут поставить как налоговые службы, так и суд. Есть запрет или нет, можно проверить у нотариуса, у которого вы собираетесь проводить сделку. Если запрет есть - оговорите в договоре, что до момента сделки собственник обязуется его снять. Имейте в виду, что с прошлого года БТИ ограничили в определённых действиях и их функции переданы новому органу - Укргосреестру. Поэтому запреты, которые наложены по БТИ, не известны нотариусам, и для совершения сделки их никто не проверяет. Из-за этого в дальнейшем у вас могут возникнуть проблемы. Советуем вам обратиться в БТИ с соответствующим запросом.
Стоимость квартиры в договоре купли-продажи. Вы проверили квартиру и у вас нет никаких ограничений для ее покупки? Обязательно при оформлении её у нотариуса указывайте полную стоимость жилья. Иногда, чтобы сократить оплачиваемые государству налоги, покупатели занижают стоимость. А в некоторых случаях сами продавцы настаивают на проведении сделки по меньшей стоимости. Мотивы они могут выдвигать разные, но вы должны знать, что, если по какой-то причине эта сделка в дальнейшем будет расторгнута, вы сможете вернуть только ту сумму, которая указана в договоре. Ни в коем случае не проводите сделку по заниженной стоимости, если продавцы принадлежат к группе риска. Риск потери квартиры и невозможности вернуть деньги возрастает. Увы, в группу риска входят также одинокие старики, но это классика "кидка". Кроме всего прочего, уже сам факт продажи квартиры по заниженной цене может служить основанием для признания договора недействительным, если продавцы будут доказывать, что их вынудили продать недвижимость.