Мала квартирка, да ликвидна

В Украине снова бум на малометражки на вторичном рынке

23.04.2015 в 12:20, просмотров: 1858

Подобную тенденцию риелторы отмечали в 2004-2005 годах. Люди расхватывали, как горячие пирожки, небольшие «гостинки» в спальных районах, соглашаясь даже на последние этажи — лишь бы подешевле. Позже ситуация изменилась: народ предпочитал вкладывать деньги в новостройки. И ничего, что рядом нет ни единого продуктового магазина и детсада, зато трубы новые и крыша не протекает.

Сегодня, как говорят специалисты, снова произошел откат на десять лет назад. Из-за многочисленных афер с квартирами в недостроенных домах и огромного количества долгостроев украинцы снова покупают недорогую «вторичку», особенно в Киеве. Так надежнее.

Застройщики, увы, не могут игнорировать давление курса доллара и прочих негативных тенденций. В зависимости от типа и класса жилья доля импортных материалов может достигать 80–90%. «Особенно это характерно для премиум-сегмента, где дома возводятся по индивидуальным проектам, требуют специальной отделки, элементы которой зачастую в Украине не производятся», — поясняет совладелец компании Kiev Standard Олег Перегинец. В итоге в столице уже вряд ли можно найти квартиры ниже 9–10 тыс. грн./кв. метр, в пригороде пока что на 1–2 тыс. грн. дешевле. В других городах-миллионниках традиционно есть небольшое отставание по стоимости, но оно постепенно сокращается.

«Набирает обороты так называемый фактор конкуренции городов. Если раньше Киев можно было считать центром, который притягивал людей, желающих изменить качество жизни, то сейчас города Западной Украины, особенно Львов, составляют ему достойную конкуренцию. Платежеспособные покупатели недвижимости мигрируют, поскольку там город предлагает более комфортные условия проживания, чем столица», — отмечает директор проектной группы «Архиматика» Александр Попов.

Во Львове эконом-жилье стартует с отметки 6–9 тыс. грн./кв. метр, квартиры бизнес-класса – с 14–15 тыс. грн. за «квадрат».

Элитное жилье более всего подорожало в столице: квадратный метр такого уровня будет стоить не менее 28–30 тыс. грн., в других крупных городах – около 15–20 тыс. грн. Причем, согласно прогнозам компании City Development Solutions, до зимы цены подержатся, но затем вероятен дальнейший рост. В целом же в этом году можно прогнозировать удорожание первичного жилья еще на 15–20%.

Однако собственники сегодня готовы торговаться – это факт, если видят реального покупателя с деньгами. Хотя в сегменте дешевых квартир внушительной скидки добиться сложно. Но 5–10% — вполне реально. Для жилых комплексов подороже уровень дисконта может достигать и 15–20%.

А вот на вторичном рынке, в отличие от первичного, работает четкая схема - «кто как договорится». По словам агентов по недвижимости, торги нередко сбивают 15–20% первоначальной цены, и даже больше. В 2015 году ожидается плавное снижение долларовых цен на «вторичку» в пределах 10–15%, хотя на отдельные объекты падение может быть выше. Большинство продавцов скорее всего займут выжидательную позицию, так как они пока не готовы идти на кардинальные уступки по цене. Основные сделки будут носить вынужденный характер, ввиду необходимости быстро продать квартиру, и со значительным торгом.

«Адекватное» жилье уходит за две недели

Риелторы наконец дождались весеннего оживления на рынке недвижимости. Наблюдается увеличение на 60% количества просмотров. Покупатель дольше ищет квартиру, рассматривая большее количество предложений, утверждают сотрудники сайтов по недвижимости. По наблюдениям директора киевского агентства «Золотые ворота» Алексея Холмецкого, хорошие квартиры по адекватной цене уходят за 2–3 недели: «Адекватная цена — это стоимость аналогичной квартиры, за которую ее продали не более чем месяц тому назад. Сейчас рыночными в Киеве считаются цены «квадрата» в «однушках» до 950 у.е. за квадратный метр, в двухкомнатных и трехкомнатных квартирах — 850–900 у.е.».

То есть б/у жильё, как уже говорилось выше, рассматривается потенциальными покупателями как менее рискованное вложение, хотя цена «квадрата» на вторичном рынке немалая.

Стоит отметить, что «квадраты» будут дорожать в новостроях. В марте цены на «первичку» уже выросли на 20%, к лету они поднимутся еще на 20–30%», прогнозируют специалисты. А вторичное жилье, наоборот, благодаря некоторому укреплению гривни подешевело не только в долларовом эквиваленте (на 2,3%, до $1,68 тыс./кв. м), но и в гривне — на 23,7%, до 39,5 тыс. грн./кв. м. Причем эконом-класс снижал цены быстрее (на 3,1%, до $984/кв. м). К примеру, на Чоколовке в Киеве «гостинка» с комнатой 18 кв. м и балконом обойдется примерно в 30 тыс. у.е, а с комнатами в 12–14 кв. метров можно подыскать и за 25 тыс. у.е. Такое жилье пользуется спросом со стороны будущих арендодателей: снимая валютные депозиты со счетов, многие украинцы снова стали инвестировать деньги в «квадраты». Причем не просто в объекты под перепродажу в будущем, но и в жилье, которое может приносить постоянный доход. Они обычно ограничиваются косметическим ремонтом.

Еще одна категория покупателей дешевого жилья в Киеве — люди, которые сразу вселяются в квартиры (молодые семьи, студенты). «Очень много гостинок предлагают уже с ремонтом, с продуманным студийным пространством. Это хорошее молодежное жилье. Такой формат отлично сдается в аренду за 5–6 тыс. грн. в месяц», — уверяют столичные брокеры.